Hvordan håndteres bygninger, som ikke er i brug lige nu, men som måske skal gøres anvendelige eller beboelige på et senere tidspunkt? Bygninger, som altså ’ligger i mølpose’. Der findes stort set ingen eksisterende viden på området, men det råder en ny rapport fra BUILD bod på.
– I forbindelse med projektet opdagede vi, at der ikke var eksisterende viden på området. Derfor var det oplagt at stille spørgsmål såsom: Hvilke forhold skal man tage udgangspunkt i for at tage beslutninger om hviledrift? Hvordan optimerer og tilpasser man den bedst mulige drift, der balancerer energiforbrug og graden af forfald? Og hvordan udmønter praksis for bygningsdrift sig typisk hos en større ejendomsforvalter?, siger forsker på BUILD Turid Borgestrand Øien, som er hovedforfatteren bag rapporten.
Forskellige praksisser – lokalkendskab er afgørende
I forstudiet Drift af hvilende ejendomme har forskere fra Sektion for Byggeteknik og Proces på BUILD undersøgt praksis for drift af hvilende ejendomme gennem en række cases fra Freja Ejendomme og Forsvarsministeriets Ejendomsstyrelses porteføljer af ejendomme. Medarbejdere med kendskab til driften har bidraget med viden og erfaringer gennem interviews, feltbesøg og gennemgang af udvalgte bygninger.
Forstudiet undersøger, hvordan driften af hvilende ejendomme foregår, og hvilken betydning, de forskellige driftsformer har for bygningens stand. Der ses på, hvordan forskellige parametre spiller ind, fx bygningens funktion og placering, det valgte niveau af opvarmning, opsyn og vedligeholdelse, bygningsejerens rationale for drift og evt. videresalg af bygningen osv. Ikke mindst spiller lokalkendskabet hos aktørerne en stor rolle.
At en bygning er i hvile eller ude af drift betyder ikke, at man kan slække på opsyn og kontrol med bygningens klimaskærm, indeklima og installationer. Tværtimod er de ansattes lokalkendskab alfa og omega for at sikre en fortrinlig hviledrift af bygningen, viser studiet. Illustration: Michael Ulf Bech
Analyserne i forstudiet dokumenterer essentielle forskelle i tilgangen til hviledrift hos de to ejendomsforvaltere. Herunder adskiller den ene tilgangs nære kendskab til de aktuelle bygninger og tætte relation til driftspersonalet sig fra den andens tilgang med decentral styring gennem regneark og aftaler. Den første tilgang kan være sårbar på grund af det meget personafhængige aspekt, mens den anden tilgang kan være udfordret af en uhensigtsmæssigt stor distancering til både bygninger og personale.
– Derfor foreslår vi i forstudiet at opfatte optimal hviledrift som en slags ’navigation’ efter flere forskellige pejlemærker, flere forskellige kort- og langsigtede mål. Der er tale om en vekselvirkning mellem bygningens særkende – dens tilstand, funktion, holdbarhed etc. – og de strukturelle rammer – dvs. organisationens overordnede strategi og forretningsmodel, siger Turid Borgestrand Øien.
En hjælp til ejere og forvaltere af ejendomme
Forstudiet vil være en støtte for både statslige og private ejendomsselskaber eller -forvaltere, der ønsker at få indsigt i forskellige eksisterende måder at håndtere hvilende bygninger på. Studiet giver nemlig et godt overblik over dels to forskellige aktørers tilgang til problemstillingen, dels balancegangen mellem at spare på energiforbruget i en bygning, som er ude af drift, og at opretholde et minimum af opvarmning for at forebygge skader.
Forstudiet er udarbejdet af forskere fra Sektion for Byggeteknik og Proces:
- Turid Borgestrand Øien, forsker
- Ruut Peuhkuri, forskningschef
Kontakt: Turid Borgestrand Øien, forsker, BUILD – Institut for Byggeri, By og Miljø, Aalborg Universitet, +45 5142 7368, tuo@build.aau.dk